Os nossos peritos ilustram a estratégia de vendas dos fundos CORUM
Frédéric Puzin e Philippe Cervesi, reunidos na última Assembleia Geral do fundo CORUM Origin, falam sobre a sua estratégia de vendas. Em 2021, CORUM Origin concluiu 9 alienações num total de 190 milhões de euros e um ganho de capital de 27,5 milhões de euros inteiramente redistribuído aos membros do fundo.
Philippe Cervesi, Diretor de Investimentos Imobiliários da CORUM:
Costumávamos falar de aquisições durante estas assembleias gerais e sempre vos dissemos que o principal elemento dos nossos investimentos era a oportunidade. Este ano vamos falar mais sobre as vendas, porque este é o primeiro ano em que há tantas. Houve nove vendas em 2021. Estas são baseadas na mesma lógica: oportunidade. Quando olhamos em pormenor, vemos que vendemos principalmente logística e propriedades industriais. Porque é que vendemos logística e industrial? Porque algo aconteceu desde a crise do Covid-19: as pessoas aperceberam-se de que precisamos de armazéns e que houve um enorme boom no comércio eletrónico após a crise sanitária. Todos estão a precipitar-se na logística. O problema é que, como acontece frequentemente neste tipo de situação, vemos uma reação exagerada dos mercados e dos preços extremamente elevados no sector. A lógica da CORUM tem sido sempre a mesma, se alguma vez existir uma oportunidade, aproveitamo-la. Assim, vendemos vários armazéns logísticos, em particular armazéns logísticos que tínhamos comprado há bastante tempo com arrendamentos muito longos de 10 a 12 anos, nos quais nos restam três ou quatro anos, e onde não temos realmente visibilidade sobre a capacidade de permanência do arrendatário, por isso vendemos.
O outro elemento-chave da nossa estratégia de vendas é a saúde. Porquê saúde? É exatamente a mesma lógica: os mercados reagiram da mesma forma: Covid-19, precisamos de arrendatários ligados ao sector da saúde porque se trata de edifícios com arrendatários que irão aumentar de valor. Tínhamos dois edifícios com arrendatários relacionados com a saúde, biotecnologia farmacêutica na cidade de Leiden, nos Países Baixos. Vendemos. Especialmente porque sabíamos que o arrendatário de um dos dois edifícios não queria necessariamente ficar dentro de quatro anos, por isso foi puramente pela oportunidade.
Frédéric Puzin, Fundador da CORUM:
Quando falamos de cuidados de saúde, temos de especificar que se trata de edifícios de escritórios com empresas que têm atividades de cuidados de saúde. Mas como muitos fundos imobiliários lançaram um tema de saúde com os seus investidores e existem poucas clínicas ou casas de repouso à venda à escala europeia porque são mercados de nicho, qualquer atividade que se pareça com a saúde está a ganhar muito valor. Foi assim que, um edifício de escritórios no qual havia uma empresa de biotecnologia, empresa ligadas ao sector da saúde, começou a aumentar de valor porque o investidor que o compra pode mostrá-lo como saúde.
Philippe Cervesi, Diretor de Investimentos Imobiliários da CORUM:
De facto, os investidores procuram fundos ligados à saúde, mas quando se investe nesta atividade tem-se necessariamente um mercado que é bastante limitado, porque não são a maioria dos imóveis. Depois damos por nós a lutar e por vezes a ser muito agressivos para comprar algo que se possa equiparar a cuidados de saúde, a fim de gastar o capital que foi mobilizado. Porque é mais um edifício da moda, e claro que os investidores estão a angariar muito dinheiro, logo precisam de o alocar.
O último ponto para ilustrar a nossa estratégia é a indústria hoteleira. Não era necessariamente intuitivo vender hotéis em 2021, para ser honesto não o tínhamos necessariamente planeado, e depois tivemos uma oportunidade que simplesmente não podíamos recusar.
Frédéric Puzin, Fundador da CORUM:
Tudo isto para vos dizer que não somos génios, mas acontece que existem pessoas que estão prontas a comprar edifícios porque consideram que têm um interesse particular em comprá-los, e acabam por estar dispostos a comprá-los a um preço muito mais elevado do que nós próprios os comprámos. Por isso, não hesitamos em vendê-los.
Philippe Cervesi, Diretor de Investimentos Imobiliários da CORUM:
Ao optar por vender 150 milhões de euros, incluindo cem milhões de euros em Dezembro, colocámo-nos completamente em risco e saímos da nossa zona de conforto porque a 1 de Janeiro tínhamos muito dinheiro para reinvestir. Porque é que o fizemos? Porque quando se vendem 150 milhões, distribuem-se as mais-valias, ainda se tem cerca de 120 milhões de euros para reinvestir e é preciso reinvesti-los o mais rapidamente possível, pelo que optamos por cristalizar as mais-valias. Escolhemos realmente o interesse do investidor, porque consideramos que não teremos mais ofertas no futuro e vendemos. Por outro lado, as equipas de investimento têm de antecipar isto e têm de reinvestir este dinheiro o mais rapidamente possível. A boa notícia é que esta situação já aconteceu a 31 de Março, já tínhamos investido 140 milhões de euros para o CORUM Origin, o que é muito dinheiro.
Há uma sazonalidade nos investimentos, como sabemos, e em geral o primeiro trimestre é bastante calmo. As equipas de investimento estavam preparadas e fizeram o seu trabalho muito bem porque conseguiram investir o dinheiro proveniente destas vendas de modo a não diluir o desempenho do seu fundo.
Investir em fundos imobiliários é um investimento a longo prazo que envolve riscos. Comprar ações nos fundos CORUM Origin e CORUM XL é um investimento imobiliário. Como todos os investimentos imobiliários, é um investimento a longo prazo com liquidez limitada. Recomendamos um período de investimento de 10 anos. Existe o risco de perda de capital. Além disso, o rendimento não é garantido e dependerá da evolução do mercado imobiliário e da taxa de câmbio. Note que a sociedade gestora não garante o resgate das suas unidades. Finalmente, como com qualquer investimento, lembre-se que o desempenho passado não é garantia de desempenho futuro.