O arrendatário, criador de valor para o fundo imobiliário
Por
PHILIPPE CERVESI
A fim de atingir o objetivo de desempenho que nos propusemos, a nossa política de investimento baseia-se no que cria valor para o fundo imobiliário e para si, o investidor: o arrendatário. Quanto mais forte for o arrendatário, mais visibilidade temos sobre as rendas pagas, o que cria valor para si. E não hesitamos em pensar fora da caixa para procurar empresas sólidas com arrendamentos longos. Se seguirmos a corrente, corremos o risco de ser demasiado tarde.
A nossa prioridade não é o país ou o setor, mas os potenciais retornos. E podemos ilustrar esta convicção através de dois exemplos de investimentos feitos pelo seu fundo imobiliário no ano passado. Com lojas a fecharem periodicamente desde 2020, muitos investidores desviaram a sua atenção do retalho, seja no centro das cidades ou em áreas especializadas na periferia. Para nós, não é uma questão de setor ou mesmo de país - e algumas oportunidades como as que aproveitámos este Verão em Espanha e nos Países Baixos não devem ser ignoradas. Comprámos um parque empresarial em Málaga, Bahia Azul, que está arrendado a 10 nomes de destaque no comércio de mobiliário e decoração, com um rendimento de mais de 8%. E comprámos o Mosae Forum, um centro comercial no coração da cidade de Maastricht, arrendado a retalhistas de renome mundial e com um rendimento na aquisição superior a 7%. Em ambos os casos, consideramos estes fatores como duas boas razões para investir. E não importa se os investidores preferem procurar noutro lugar; tanto melhor, de facto, porque estamos a aproveitar a queda de pressão sobre um setor que tem sido negligenciado e a comprar em boas condições. Quanto ao Fórum Mosae, a última razão para fechar este negócio é que esta propriedade, adquirida por 61 milhões de euros, foi avaliada em 72 milhões de euros antes da crise da Covid-19. Isto deixa uma margem de avaliação potencial, se alguma vez decidirmos vendê-lo.
Esta perspetiva de valorização é essencial porque a revenda é uma parte fulcral da estratégia do seu fundo imobiliário. E com nove alienações em 2021, o fundo CORUM Origin quis aproveitar a dinâmica em certos setores, tais como os cuidados de saúde e a logística. Os dividendos excecionais dos ganhos de capital foram pagos a si. No entanto, na nossa opinião, não há nada de "excecional" neles, pois são o resultado da nossa política de oportunidades, e reativa, tal como os dividendos dos rendimentos do arrendamento. Para o CORUM Origin, queríamos construir uma carteira que proporcionasse um retorno e oferecesse perspetivas interessantes de revenda. O que é bastante excecional, talvez, é o ritmo das vendas em 2021.
Vou terminar com uma nota relacionada com os acontecimentos atuais no início de 2022, e com o conflito na Ucrânia. O seu fundo imobiliário só investiu em países da União Europeia, e portanto não na Ucrânia nem na Rússia. Nas fronteiras orientais da Europa, possui 7 edifícios nos Estados Bálticos, que representam 5,2% dos ativos e 8,3% das receitas de arrendamento. Os Estados Bálticos, membros da União Europeia, são também membros da OTAN desde 2004. Este último dá-lhes uma atenção especial e apoio no contexto atual. Não temos, portanto, qualquer preocupação com a segurança destes países. Em termos de rendimento, o maior inquilino do CORUM Origin nestes países é o Depo, uma cadeia de bricolage letã, responsável por 5,2% do rendimento total de rendas. Este inquilino sólido não tem quaisquer atividades que possam ser afetadas pelo conflito.
Contudo, permanecemos atentos à situação local e estamos geralmente confiantes na capacidade do seu fundo imobiliário para manter o desempenho ao longo do tempo, dada a diversidade dos seus inquilinos e ativos.
Photography: Annie Spratt