“Intenção é captar mil milhões nos clientes de toda a Europa”

Em entrevista ao JE, José Gavino traça como objetivo para o mercado português em 2022 a captação de 25 milhões de euros ao nível de clientes e deseja ter uma carteira de ativos mais diversificada, mas sem “seguir nenhuma moda”.

Criada em 2011 em Paris, a sociedade de gestão de ativos Corum Investments, conta já com mais de quatro mil milhões de euros em ativos divididos pelos Fundos Corum XL e Origin. Em Portugal, os dois fundos têm uma representação conjunta de 3%, mas em entrevista ao Jornal Económico (JE), o diretor geral da Corum Portugal, espera fazer mais investimentos no país e adianta que existem alguns imóveis com o processo de compra em fase adiantada.

Qual o valor em ativos traçado para 2022?
A nossa intenção é termos uma captação a rondar os mil milhões de euros nos clientes que temos em toda a Europa. Estou a falar de vários fundos, não só dos imobiliários e com algumas restrições em alguns fundos. Ou seja, não somos capazes, nem ninguém será capaz de encontrar os melhores ativos ilimitadamente. Temos o cuidado de querer manter uma boa qualidade da carteira e no caso do nosso maior fundo (Fundo Origin) que tem 2,2 mil milhões de euros, onde temos um limite de cerca de 250 a 300 milhões de euros por ano. É uma limitação que temos para manter a qualidade e proteger a rentabilidade de quem está neste fundo.

Desses mil milhões que valor está estipulado para Portugal?
Para imóveis vai depender muito das oportunidades. Ficaria encantado se fosse 20% disso, mas obviamente será aquilo que é o tamanho normal do país. Neste momento temos num dos fundos 1% e no outro 2%, provavelmente continuaremos a ter esse tipo de exposição. Temos alguns imóveis bastante avançados no processo de compra em Portugal. Do ponto de vista comercial ficaria muito contente se fizéssemos mais investimentos em Portugal, porque isso também dá uma proximidade aos nossos investidores portugueses. Em relação a Portugal temos um objetivo de cerca de 25 milhões de euros para este ano de clientes no país.

É um mercado pouco atrativo para quem vem de fora?
Nós não estamos a vender Portugal. Vendemos o produto todo em conjunto e parece-me que Portugal é tão atrativo como outros países, não tem nenhum handicap. Pode até ter algo positivo no caso do arrendamento comercial ter um arrendatário igualmente bom e em Portugal provavelmente ainda consegue uma rentabilidade ligeiramente maior.

O Fundo Origin é o que dá melhores garantias na captação de ativos?
Foi o que teve o melhor resultado no ano passado e apesar das rentabilidades passadas não serem uma garantia de rentabilidades futuras, a verdade é que temos um histórico já de 10 anos, com rentabilidades brutas sempre acima de 6% de distribuição mensal. No ano passado fizemos 7,03% neste fundo, resultado da qualidade dos ativos e de algumas vendas. Sempre que temos uma venda essa mais-valia é distribuída aos investidores, não é guardada no fundo.

Como foi feita a gestão durante a pandemia?
Tivemos um momento negativo do ponto de vista pessoal para todos enquanto seres humanos no ponto de vista da saúde e económico, mas para nós foi exatamente o contrário, foi um selo da estratégia da nossa qualidade. Ou seja, a partir do momento em que assentamos tudo na qualidade do arrendatário e estamos sempre a falar de imobiliário comercial de arrendamento, ou seja para nós o mais importante é quem paga a renda e recebe-la sempre. Foi realmente um selo de qualidade esta estratégia de estar em 17 países e muitos sectores e sobretudo ter grande arrendatários. O impacto da Covid-19 foi praticamente nulo. Em 2021 as rentabilidades voltaram a subir e a expetativa é que este ano voltem também a subir.

Os maiores ativos da Corum estão no comércio e escritórios. Pensam investir em outras áreas?
Não temos nenhuma restrição de países, de sectores ou tipo de imóvel. A nossa decisão parte sempre pela oportunidade e qualidade do arrendatário. Claro que queremos ter a maior diversificação possível, porque isso também é uma defesa da carteira. Já temos uma bastante grande em países e sectores, porque não é a mesma coisa que ter um escritório da Vodafone ou de um banco. Queremos ter mais, mas não vamos seguir nenhuma moda. Temos uma visão a 10 anos que nos permite não seguir as modas, nem os ciclos, mas sim aproveitá-los. Nos últimos dois anos falou-se muito de compras online, a logística com grande força e nós vendemos edifícios de logística. Houve alguma desconfiança em relação aos escritórios, então compramos edifícios de escritórios. Esta é a nossa lógica de longo prazo. Vamos procurar mais diversificação se ela for boa para os clientes.

É por essa lógica de arrendamento a longo prazo que não olham para o mercado residencial?
Por várias razões. Primeiro porque temos algum desconforto em ser fortes com os fracos. Ou seja, internamente não nos sentimos confortáveis em exigir, ir atrás de rendas ou pedir a alguém para sair num particular. Isso para nós não faz muito sentido. Se olharmos de um ponto de vista não tão emocional, mas mais financeiro, também é verdade que é muito mais fácil aferir a capacidade financeira de uma empresa, do seu negócio, olhar para os relatórios e contas e perceber se faz ou não sentido a evolução deste negócio e se tenho alguma segurança neste investimento, quando comparado com um particular.

O mercado francês ainda é o premium dos fundos Corum?
Não tem um peso muito grande nos nossos fundos, mas sim em clientes porque foi lá que nascemos e começámos a crescer. Em imóveis hoje em dia dos cinco mil milhões de euros, temos menos de 2% em França. Isso também é importante, porque em França é onde encontramos menos rentabilidade. Onde nós temos o maior peso é no Reino Unido, neste momento temos cerca de 500 milhões de euros.

Como olham para as subidas da inflação e das taxas de juro?
Em relação à inflação o imobiliário foi no ponto de vista teórico nos últimos 100 anos uma defesa contra a inflação. Foi um ativo onde as pessoas investiam, não gosto de chamar refúgio porque os ativos têm o seu valor. O segundo ponto é que aqui estamos a falar especificamente de arrendamento comercial, e é uma prática comum em todos os países da Europa ou do mundo que as rendas comerciais estão ligadas à inflação. Em relação às taxas de juro, acho que é claro que podemos ter movimentos, mas que não serão drásticos.

Jornal Económico, Maio 2022