Fundo imobiliário internacional: Uma resposta possível para a inflação

Como podemos proteger o seu poder de compra quando a inflação sobe vertiginosamente? Graças a soluções de investimento que privilegiam rendimentos regulares. É esse o objetivo do seu fundo imobiliário, que tentamos alcançar através da nossa estratégia baseada num apurado sentido de oportunidade, dentro e fora da zona euro. Outra ferramenta que se encontra ao nosso dispor para proteger o seu investimento é o aumento do preço da ação, tal como sucedeu durante este trimestre.

As sucessivas sondagens que têm vindo a ser realizadas para apurar a opinião dos franceses antes das eleições presidenciais demonstraram que a sua principal preocupação é o poder de compra, que têm vindo a diminuir ao longo dos últimos meses. A culpa é da inflação. Foram atingidos níveis de inflação que não víamos desde meados dos anos 80: +5,8% no espaço de um ano a 30 de junho em França, algo a que não assistíamos desde setembro de 1985, e +9% nos Estados Unidos. E a escalada de preços está longe de terminar. Qual é a explicação para esta situação? A procura aumentou quando a crise de saúde pública começou a dar sinais de melhoria, no entanto, a oferta não foi capaz de dar resposta a essa retoma. É a lei do mercado: quando a procura é superior à oferta, os preços sobem. Como seria de esperar, a guerra na Ucrânia e a escassez mundial de matérias-primas, causada ou acentuada pela guerra, serviram apenas para intensificar este fenómeno. 

Para contrariar a inflação, os bancos aumentaram as suas taxas de juro, em consonância com a política dos bancos centrais. Porquê? Porque aumentar as taxas de juro permite encarecer o custo de financiamento e, por conseguinte, colocar um travão no acesso ao crédito para as famílias e empresas. Como consequência, assistimos a um abrandamento do consumo e dos investimentos. Contudo, a subida das taxas de juros tem um limite, nomeadamente, o forte endividamento dos próprios estados, que terão dificuldades em suportar uma subida das taxas nos seus orçamentos. Trata-se de um verdadeiro nó górdio. Entretanto, contrair empréstimos passou a ser mais caro e o poder de compra das famílias diminuiu. 

O Reino Unido continua a oferecer bons negócios

No contexto em que vivemos, é ainda mais importante que os seus investimentos tenham um bom desempenho e permitam obter rentabilidades superiores à inflação. Foi esse o motivo que nos levou a ultrapassar as fronteiras da França e procurar oportunidades fora da zona euro. Estamos convictos de que é mais provável encontrar um trevo de quatro folhas num campo de futebol do que num vaso de jardim. Como é evidente, o investimento internacional (que não se limita à França) oferece um campo de atuação que multiplica as possibilidades de realizar bons negócios. 

Durante este trimestre, o seu fundo imobiliário voltou a realizar várias compras no Reino Unido, graças ao facto de a libra valer apenas 1,16 €. Este valor contrasta com os 1,39 € atingidos um pouco antes do referendo sobre o Brexit e com os 1,19 € registados no início do ano. Contrariamente às nossas previsões, a janela de investimento continua assim aberta do outro lado do Canal da Mancha. O Reino Unido continua a oferecer condições historicamente muito favoráveis para a compra. A longo prazo, a moeda britânica poderá valorizar, o que irá implicar uma subida efetiva do valor do seu património. 

É preciso ter cuidado com a rentabilidade global

A capacidade de fazer bons negócios quando vendemos imóveis é um dos fatores que impulsionam a rentabilidade do seu investimento no fundo imobiliário. Outro desses fatores é a cobrança das rendas junto dos arrendatários. Em 2020 e 2021, apesar da crise de saúde pública, conseguimos receber quase todas as rendas previstas, graças ao empenho das nossas equipas e ao conhecimento aprofundado que têm sobre os arrendatários. Como consequência, durante o ano passado, o fundo CORUM XL voltou a ultrapassar o seu objetivo de rentabilidade de 5%**, atingindo os 5,84%**, e concretizou o seu objetivo de TRI de 10% em 10 anos.

O terceiro fator é o aumento do preço da ação. No dia 1 de junho, o fundo imobiliário decidiu aumentar o preço da ação em 3,17%, passando dos 189 € para os 195 €. Trata-se da segunda subida em 5 anos para o fundo CORUM XL, correspondendo a um aumento de 5,4% desde a sua criação. Esta subida reflete o aumento do valor dos imóveis do fundo imobiliário nos diferentes mercados europeus, bem como a evolução das moedas dos países situados fora da zona euro em que o fundo imobiliário investiu (libra esterlina, coroa norueguesa, dólar canadiano, etc.).  

O aumento do preço da ação materializa no bolso dos investidores a criação de valor obtida no património do fundo imobiliário. Se o valor dos imóveis aumenta é normal que os investidores obtenham benefícios concretos, sendo esse o objetivo deste aumento do preço da ação.

Contudo, aumentar o preço da ação tem consequências diretas para os gestores de fundos imobiliários, visto que, ao nível dos dividendos distribuídos equivalentes, esse aumento faz automaticamente descer a rentabilidade do fundo imobiliário. Por exemplo, uma rentabilidade de 4% calculada com base num valor da ação de 100 € irá descer para 3,8% caso a base de cálculo passe a ser 105 €, deixando de existir uma rentabilidade de 4%. Por conseguinte, quanto maior é o preço da ação, mais difícil se torna manter os objetivos de rentabilidade. Assim sendo, não é de estranhar que os gerentes evitem dar este passo, o que é lamentável.

Igualmente lamentável é o novo indicador que o setor dos fundos imobiliários está a tentar impor, a "rentabilidade global", que lhes permite anunciar rentabilidades em alta baseando-se exclusivamente numa subida do valor do seu património, mesmo que isso não tenha qualquer repercussão no bolso dos investidores através de um aumento do preço da ação. Por outras palavras, tentam vender gato por lebre. Devemos lembrar-nos disso daqui a alguns meses, quando forem publicados os resultados anuais dos fundos imobiliários.

Por

Frédéric Puzin

*Fonte: Insee [Instituto Nacional de Estatística e Estudos Económicos da França]
**Líquido de comissões de subscrição e gestã